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买房前必须要懂的房地产常识

发布时间:2021-01-08 03:22:24 阅读: 来源:插件机厂家

竹叶   买房是很多人一辈子的追求和愿望,高额的价格之下自然要格外重视房子本身。作为初次购房人,有必要掌握房产常识,做到心中有数。

楼面地价:土地成交价格/建筑面积

即用取得这块土地所花费的总钱数除以总建筑面积,得出的就是每平米建筑面积的成本,不存在再除以楼层之类的问题,地块的占地面积、建筑面积、容积率、绿化率,限高、公建、商业配套等在拿地前政府规划部门都有明确的规定。

自从土地招拍挂之后,所有成交地块在北京市土地储备中心的网站都可以查到,含地块位置、占地面积、建筑面积、成交时间等。

容积率:项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。

计算公式:容积率=总建筑面积÷总用地面积

容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发,建设房屋。

房屋的单方开发成本=房屋单方造价+楼面地价+税+费

楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率

绿化率:项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。

计算公式:绿地率=绿地面积/土地面积

在政府出让土地的时候,地块的占地面积、建筑面积、容积率、绿化率、限高、代征道路、代征绿化、代建学校等配套、公建面积都是已经规定好的,开发商并不能随意更改。

营销管理费:项目销售过程中的行政管理、广告推广、人员工资等费用。包括从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发部门的行政费,策划、样板间、售楼中心建设、楼书、折页、模型等所有营销推广费用;互联网、报纸、杂志、公交、电子屏、车站、路牌广告等费用。

建筑面积与销售面积的关系:在土地出让公告中,会明确写明项目的总建筑面积,但是总建筑面积中还包含物业用房、人防工程、配套公建等不能出售的面积,因此实际可用于销售的面积会少于总建筑面积。而这些不可销售的建筑面积也应该记入开发成本。

建筑密度:指建筑物的覆盖率,具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。

建筑密度是反映建筑占用地面积比例的一个概念 建筑密度大,说明用地中房子盖得"满",反之则说明房子盖得"稀"

建筑密度=建筑首层面积/规划用地面积

建筑密度不可能超过1,一般不会超过40-50,因为用地中还需要留出很多面积作为道路\绿化\广场\停车等等

土地增值税:土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

土地增值税是以转让房地产取得的收入,减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据,并按照四级超率累进税率进行征收。

(1)增值额未超过扣除项目金额50%部分,税率为30%;

(2)增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;(3)增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;

(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

建安成本规律

随房屋层数的增多,开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊,单方造价降低;当层数达到一定值时,就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等,单方造价由下降转为上升。

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